公私營合作新模式可有效增房屋供應

圖為俊和於2000年參與的香港最大型私人機構參建居屋計劃 - 天水圍俊宏軒，現已改為公共屋邨作出租用途。

香港的土地短缺問題一直困擾香港廣大市民的生活：樓價全球最貴、人均居住面積全球最細、輪候公共房屋的時間超過5年以及超過20萬市民仍居住「劏房」等等。香港需要一個短、中及長期土地發展政策，讓香港市民安居樂業。

最近，特首林鄭月娥發表第二份施政報告，著意解決土地不足問題，正正就從多方面全力覓地。當大家聚焦在討論「明日大嶼」願景計劃，其實大家遺忘特首在短中期發展的建議。特首提及到「土地共用先導計劃」等公私營合作模式、加快棕地研究及發展、公私營建屋比例未來亦會調整至7比3，同時亦會重推活化工廈提供過渡性房屋等政策。雖然我是土地供應專責小組的成員，但我想以個人身份表達自己的看法。如果要在短期興建大量公營及資助房屋，要解決兩個重要問題：尋找及釋放現有空置土地及解決因政府內部複雜程序而產生的「樽頸」問題。

眾多潛在土地供應措施中，只有棕地、粉嶺高爾夫球場和其他私人娛樂用途土地，以及私人農地是不需要長時間做地。填海雖然可提供大片及完整土地給長遠規劃及發展，但一般最少也要10至20年後才完成。而大部份棕地則有商業活動在進行，包括支援物流及建造業，要他們撤走也要找新的地塊搬遷。在回收粉嶺高爾夫球場方面，社會各方有不同的聲音，政府可能要等待土地供應專責小組的報告才可定奪。而透過公私營合作模式應是短期最有效釋放土地的方案，可以在未來5到10年內釋放新界部分約1,000公頃的私人農地，以填補香港未來10年的土地缺口。

事實上公私營合作並不是一個新概念，香港早在幾十年前開始已經有不同類型的公私營合作模式，當中有成功亦有具爭議的例子，成功的如沙田第一城及太古城現在已成為完善的社區；具爭議的有天水圍標籤為「悲情城市」、珀麗灣居民多次抗議削減來往渡輪班次及數碼港被批評為「不務正業」及官商勾結的的房地產項目。我認為過往的經驗已告訴我們，要確保公私營合作成功的主要關鍵點是（1）如何建立公平、透明和開放的公私營合作機制以避免任何向私人財團傾斜的項目出現。（2）我們可以考慮設立專門機構如公私營合作管理局去規劃、管理和監督公私營合作項目。

在過去多種公私營合作中，本人認為可以考慮過去已證明有效及高效率的「私人機構參建居屋計劃」（Private Sector Participation Scheme, PSPS），例如北角康山花園、屯門置樂花園及九龍灣麗晶花園等。以往PSPS 是政府先撥地、賣地或混合發展土地以及計劃周邊的基礎設施和公共設施。私人發展商須根據訂明的規格、標準以及特定時間去設計和興建公共及資助房屋單位，再由政府以指定價格向私人發展商回收。

鑑於目前私人發展商保留了大量土地，我們可以考慮在PSPS的基礎下進行優化：以「政府主導」下進行規劃及發展，內容包括政府允許將私人耕地用於住宅用途並提高地積比率、發展商需要在特定時間內建造若干比例公共及資助住房，再由政府由當時市場私營房屋價格及市場回報率（即內部收益率約12-15%）向私人發展商回收。優化PSPS的優點是（1）可選擇性地釋放私人農地，更有效釋放現有土地的潛力，並推動新界發展（2）政府可以為社會提供合理的住房供應及價格之餘，發展商亦得到合理利潤（3）運用私營企業資源發展繞過繁複政府程序，縮短建設時間（4）更重要的是，政府不再是被動讓私人發展商發展，而是主導規劃發展，避免項目淪為私人財團的房地產項目。

近日社會上亦有聲音稱政府應該使用「土地收回條例」來收回私人農地並由政府重建，政府一直都有收回一些有公共用途的私人土地，但我認為「土地收回條例」不能夠隨意用，一定要有足夠證明回收土地用作公共用途，否則它將會沖擊香港一直引以為傲的私有產權保障及自由市場經濟。另外由於使用「土地收回條例」政府將需要額外時間收集土地、完成複雜的政府程序以及應付與發展商潛在的訴訟，勢將開發時間進一步延長，妨礙推動覓地建屋大計。

無可否認現時這種儼如地產商主導香港房地產市場的狀況，已成為香港社會一個嚴重結構性問題，但它並不是短期內可以解決，社會不應把它與土地短缺問題聯繫在一起。在開始變革香港房地產市場結構的同時，我們更需要一個即時並有效解決房屋問題的方案，而地產商囤積農地的潛藏土地價值，日後轉化成利潤也只是遲早的問題。公私營合作發展可在短期內顯著釋放大量潛在的土地供應，儘管過往公私營合作發展往往被社會說成「官商勾結」，只要政府有公開、公平及透明機制確保有關發展合符公眾利益，釋除公眾對「官商勾結」的疑慮，我認為公私營合作仍是各項造地方案的首選。

彭一邦

博士工程師

周國康

工商管理碩士

*彭一邦博士工程師太平紳士為亞洲聯合基建控股有限公司（股份代號：00711.HK）行政總裁兼營運總裁，集團旗下主要業務包括建築工程及管理、物業發展及資產租賃及保安及物業管理等。彭一邦博士工程師太平紳士亦為土地供應專責小組成員。

（原文經剪輯刊登於蘋果日報（2018年12月13日））