公私营合作新模式可有效增房屋供应

图为俊和於2000年参与的香港最大型私人机构参建居屋计划 - 天水围俊宏轩，现已改为公共屋邨作出租用途。

香港的土地短缺问题一直困扰香港广大市民的生活：楼价全球最贵、人均居住面积全球最细、轮候公共房屋的时间超过5年以及超过20万市民仍居住「劏房」等等。香港需要一个短、中及长期土地发展政策，让香港市民安居乐业。

最近，特首林郑月娥发表第二份施政报告，著意解决土地不足问题，正正就从多方面全力觅地。当大家聚焦在讨论「明日大屿」愿景计划，其实大家遗忘特首在短中期发展的建议。特首提及到「土地共用先导计划」等公私营合作模式、加快棕地研究及发展、公私营建屋比例未来亦会调整至7比3，同时亦会重推活化工厦提供过渡性房屋等政策。虽然我是土地供应专责小组的成员，但我想以个人身份表达自己的看法。如果要在短期兴建大量公营及资助房屋，要解决两个重要问题：寻找及释放现有空置土地及解决因政府内部复杂程序而产生的「樽颈」问题。

众多潜在土地供应措施中，只有棕地、粉岭高尔夫球场和其他私人娱乐用途土地，以及私人农地是不需要长时间做地。填海虽然可提供大片及完整土地给长远规划及发展，但一般最少也要10至20年后才完成。而大部份棕地则有商业活动在进行，包括支援物流及建造业，要他们撤走也要找新的地块搬迁。在回收粉岭高尔夫球场方面，社会各方有不同的声音，政府可能要等待土地供应专责小组的报告才可定夺。而透过公私营合作模式应是短期最有效释放土地的方案，可以在未来5到10年内释放新界部分约1,000公顷的私人农地，以填补香港未来10年的土地缺口。

事实上公私营合作并不是一个新概念，香港早在几十年前开始已经有不同类型的公私营合作模式，当中有成功亦有具争议的例子，成功的如沙田第一城及太古城现在已成为完善的社区；具争议的有天水围标签为「悲情城市」、珀丽湾居民多次抗议削减来往渡轮班次及数码港被批评为「不务正业」及官商勾结的的房地产项目。我认为过往的经验已告诉我们，要确保公私营合作成功的主要关键点是（1）如何建立公平、透明和开放的公私营合作机制以避免任何向私人财团倾斜的项目出现。（2）我们可以考虑设立专门机构如公私营合作管理局去规划、管理和监督公私营合作项目。

在过去多种公私营合作中，本人认为可以考虑过去已证明有效及高效率的「私人机构参建居屋计划」（Private Sector Participation Scheme, PSPS），例如北角康山花园、屯门置乐花园及九龙湾丽晶花园等。以往PSPS 是政府先拨地、卖地或混合发展土地以及计划周边的基础设施和公共设施。私人发展商须根据订明的规格、标准以及特定时间去设计和兴建公共及资助房屋单位，再由政府以指定价格向私人发展商回收。

鉴於目前私人发展商保留了大量土地，我们可以考虑在PSPS的基础下进行优化：以「政府主导」下进行规划及发展，内容包括政府允许将私人耕地用於住宅用途并提高地积比率、发展商需要在特定时间内建造若干比例公共及资助住房，再由政府由当时市场私营房屋价格及市场回报率（即内部收益率约12-15%）向私人发展商回收。优化PSPS的优点是（1）可选择性地释放私人农地，更有效释放现有土地的潜力，并推动新界发展（2）政府可以为社会提供合理的住房供应及价格之余，发展商亦得到合理利润（3）运用私营企业资源发展绕过繁复政府程序，缩短建设时间（4）更重要的是，政府不再是被动让私人发展商发展，而是主导规划发展，避免项目沦为私人财团的房地产项目。

近日社会上亦有声音称政府应该使用「土地收回条例」来收回私人农地并由政府重建，政府一直都有收回一些有公共用途的私人土地，但我认为「土地收回条例」不能够随意用，一定要有足够证明回收土地用作公共用途，否则它将会冲击香港一直引以为傲的私有产权保障及自由市场经济。另外由於使用「土地收回条例」政府将需要额外时间收集土地、完成复杂的政府程序以及应付与发展商潜在的诉讼，势将开发时间进一步延长，妨碍推动觅地建屋大计。

无可否认现时这种俨如地产商主导香港房地产市场的状况，已成为香港社会一个严重结构性问题，但它并不是短期内可以解决，社会不应把它与土地短缺问题联系在一起。在开始变革香港房地产市场结构的同时，我们更需要一个即时并有效解决房屋问题的方案，而地产商囤积农地的潜藏土地价值，日后转化成利润也只是迟早的问题。公私营合作发展可在短期内显著释放大量潜在的土地供应，尽管过往公私营合作发展往往被社会说成「官商勾结」，只要政府有公开、公平及透明机制确保有关发展合符公众利益，释除公众对「官商勾结」的疑虑，我认为公私营合作仍是各项造地方案的首选。

彭一邦

博士工程师

周国康

工商管理硕士

*彭一邦博士工程师太平绅士为亚洲联合基建控股有限公司（股份代号：00711.HK）行政总裁兼营运总裁，集团旗下主要业务包括建筑工程及管理、物业发展及资产租赁及保安及物业管理等。彭一邦博士工程师太平绅士亦为土地供应专责小组成员。

（原文经剪辑刊登於苹果日报（2018年12月13日））